Muchos propietarios de viviendas en Florida celebraron el 3 de noviembre de 2026, cuando más del 60% de los votantes aprobó una enmienda constitucional que reduce drásticamente los impuestos sobre la propiedad en todo el estado.

Según la medida, conocida como Enmienda 3, la exención de homestead —un beneficio fiscal que protege parte del valor tasado de una vivienda de la tributación— pasará de los actuales 51.400 dólares a 150.000 dólares en 2027, y luego aumentará de nuevo a 250.000 dólares en 2028. Al excluir una mayor parte del valor tasado de una propiedad de la tributación, la exención reduce efectivamente las facturas de impuestos de los propietarios. Dado que los aumentos se aplicarán de forma gradual a lo largo de dos años, los propietarios no verán el beneficio completo hasta 2028, y las pérdidas de ingresos para los gobiernos locales se acumularán a lo largo de sucesivos ciclos presupuestarios. Según se ha informado, los nuevos residentes de Florida que compren una vivienda también serán elegibles para un beneficio fiscal sobre la propiedad, aunque de manera más gradual.

Sin embargo, el alivio tiene un precio elevado. El brazo de investigación de la Legislatura de Florida estimó que la enmienda reducirá los ingresos anuales por impuestos sobre la propiedad en 11.800 millones de dólares —una reducción de 30% en los ingresos de los condados de Florida y un recorte de 13% para los gobiernos municipales más pequeños.

Si bien los propietarios reciben cierto alivio, la crisis presupuestaria derivada de la menor recaudación fiscal afectará a otros floridanos de maneras más adversas. Abigail Hall y Aaron D. Wood, economistas de la Universidad de Tampa que han seguido los debates sobre la Enmienda 3, sostienen que los gobiernos locales tendrán dificultades para financiar los servicios básicos con menos dinero. También esperan consecuencias económicas más amplias, incluida una menor oferta de vivienda residencial asequible y una transferencia más amplia de la carga fiscal desde los propietarios relativamente más ricos hacia quienes tienen menos recursos.

Cómo funcionaría la Enmienda 3

Gran parte del impulso político de la Enmienda 3 provino del aumento del costo de vida y la frustración por el alza de las facturas del impuesto sobre la propiedad, que ahora promedian poco más de 3.000 dólares anuales, pero pueden ser mucho más altas para los dueños de viviendas más caras.

Además de aumentar la exención de homestead, la Enmienda 3 reduce el límite de las evaluaciones anuales sobre propiedades de alquiler y comerciales, de un aumento de 10% a uno de 5%. Dado que los impuestos sobre la propiedad se basan en el valor tasado de un activo, este lenguaje limita efectivamente —sin descartar— los aumentos de impuestos para las empresas. Los propietarios de inmuebles de alquiler, por ejemplo, aún podrían enfrentar aumentos significativos de impuestos anuales a medida que sus propiedades suben de valor, costos que probablemente se trasladarían a los inquilinos.

La Enmienda 3 deja claro que los impuestos sobre la propiedad relacionados con las escuelas quedan exentos de estos recortes. También enumera límites teóricos sobre cómo los gobiernos locales deben usar los fondos fiscales, con la intención de garantizar la financiación continua de servicios esenciales como la seguridad pública, la infraestructura y las obligaciones con las pensiones de los empleados. Sin embargo, la medida también establece que los fondos pueden usarse para "gastos aprobados" por los gobiernos locales y de los condados —una redacción ambigua que sugiere que estas disposiciones pueden eludirse. Como estas reglas ahora están integradas en la constitución estatal y no en la legislación ordinaria, modificarlas en el futuro requeriría otra enmienda aprobada por los votantes de Florida.

¿Quién paga la cuenta?

Los impuestos sobre la propiedad en Florida son recaudados por unos 640 entes de gobierno local. Dado que el estado no aplica un impuesto sobre la renta, las reducciones en los ingresos por impuestos sobre la propiedad recaen directamente en los gobiernos locales y de los condados.

Con la recaudación recortada, las empresas, los propietarios de inmuebles de alquiler y los dueños de otras propiedades sin homestead, como segundas residencias, casi con certeza verán subir sus impuestos. Este es un patrón típico: cuando los gobiernos recortan impuestos sobre la propiedad para algunos grupos, la carga se traslada a otros.

Es probable que esa dinámica se manifieste a medida que los gobiernos locales intenten mantener estables sus ingresos. La Enmienda 3 los obligaría a subir impuestos en otras áreas para compensar el faltante. Las opciones incluyen aumentos en los impuestos sobre ventas estatales y locales, una ampliación de la lista de bienes sujetos a impuestos sobre ventas, o un alza en los "impuestos de estampillas documentales", que se aplican a documentos como escrituras, bonos e hipotecas.

Los gobiernos estatales y locales también podrían imponer tarifas más altas para servicios específicos, como el tratamiento de residuos sólidos y los servicios de aguas pluviales. Otras opciones incluyen elevar las tarifas de permisos e inspecciones, los impuestos al combustible u otros cargos por servicios, como las tarifas de registro de vehículos.

Los gobiernos locales también podrían aumentar los impuestos relacionados con el turismo, como los que se aplican a alimentos, bebidas y hoteles. Pero ese recurso no ayudaría a los condados con poco turismo, y dichos ingresos fluctúan en cualquier caso. La combinación específica se decidirá a nivel local, entidad por entidad, ya que cada gobierno local de Florida establece su propio presupuesto y sus propias tarifas.

Los servicios esenciales casi con certeza se verían afectados de todos modos. La financiación de la policía, los bomberos y los servicios médicos de emergencia es principalmente responsabilidad de los gobiernos locales, y para la mayoría de los condados estos organismos representan la partida más grande del gasto anual. Reducir los impuestos sobre la propiedad equivaldría a un golpe directo, especialmente en los condados más pequeños y menos poblados.

Si los gobiernos locales elevan las tasas de impuestos sobre ventas en la medida de lo posible, los floridanos de menores ingresos cargarían con una carga desproporcionada, ya que gastan una parte mucho mayor de sus ingresos en consumo. También es mucho más probable que alquilen en lugar de ser propietarios, por lo que cualquier aumento en los alquileres les pasaría una factura más alta.

¿Una crisis de vivienda asequible a las puertas?

Se prestó menos atención en el debate sobre la Enmienda 3 a cómo la medida afectaría la escasez de vivienda asequible del estado. Hall y Wood argumentan que la estructura del recorte del impuesto sobre la propiedad probablemente creará incentivos más fuertes para que los condados y los desarrolladores construyan estructuras comerciales en lugar de viviendas residenciales.

Las viviendas residenciales requieren un nivel básico de servicios públicos para respaldar a los residentes y la infraestructura local. En gran parte de Florida, los impuestos sobre la propiedad subsidian efectivamente el desarrollo de viviendas residenciales: por cada dólar que un propietario paga en impuestos sobre la propiedad, a los gobiernos de los condados les cuesta alrededor de 1,20 dólares proporcionar esos servicios. Esa brecha solo se ampliará a medida que caigan los ingresos por impuestos sobre la propiedad.

Desde el punto de vista de los gobiernos locales y de los condados, por lo tanto, puede tener más sentido enfocarse en la construcción comercial o industrial como forma de mantener estables los ingresos fiscales. Pero con menos viviendas construidas mientras avanza la construcción empresarial —desde manufactura hasta centros de datos—, la restricción de oferta solo elevará los precios y los alquileres para los trabajadores necesarios para ocupar esos empleos.

Ahora que la Enmienda 3 es ley, los gobiernos de los condados y locales de Florida enfrentan grandes disyuntivas. Hall y Wood creen que los funcionarios estatales acabarán dándose cuenta de la magnitud del cambio —y de la rapidez con la que sus prioridades podrían tener que cambiar. Con el primer aumento de la exención entrando en vigor en 2027, las señales tempranas más claras de cómo se adaptan los gobiernos locales vendrán de sus deliberaciones presupuestarias sobre impuestos, tarifas y gastos.

Nota del editor: Este artículo fue corregido para señalar que la exención de homestead actual es de 51.400 dólares y que los nuevos residentes de Florida que compren una vivienda son elegibles para un beneficio fiscal sobre la propiedad de manera gradual. Partes de este artículo aparecieron en un artículo previo publicado el 30 de julio de 2026.

Abigail Hall es profesora de Economía y Aaron D. Wood es profesor asociado de Economía, ambos en la Universidad de Tampa. Este artículo está republicado de The Conversation bajo una licencia Creative Commons. Lea el artículo original. Esta historia fue publicada originalmente en Fortune.com.