Verkäuferzugeständnisse – auch als Verkäufergutschriften bezeichnet und im konventionellen Kreditgeschäft als „Interested Party Contributions“ (Beiträge beteiligter Parteien) bekannt – sind Geldmittel, die ein Hausverkäufer zur Deckung der Abschlusskosten und anderer Kaufkosten des Käufers beizusteuern zusagt. In dem heutigen Käufermarkt bewegen sich die Verkäuferzugeständnisse nahe Rekordhöhen, was bedeutet, dass Käufer auf Haussuche gute Chancen haben, Guthaben oder andere Unterstützung für ihren Kauf auszuhandeln. Es gibt eine wichtige Einschränkung: Jedes große Kreditprogramm begrenzt Zugeständnisse auf einen kleinen Anteil am Kaufpreis.

Diese Obergrenzen sind relevant. Wenn Sie mehr verlangen, als Ihr Kreditprogramm erlaubt, wird Ihr Kreditgeber die Zugeständnisse beim Abschluss kürzen, und Sie erhalten weniger als erwartet. Die Obergrenzen sind in den Richtlinien verankert, die Kreditgeber befolgen müssen – Fannie Mae und Freddie Mac legen sie für konventionelle Kredite fest, während HUD, das Department of Veterans Affairs und das Department of Agriculture sie für FHA-, VA- bzw. USDA-Kredite festlegen. Wer sich vor den Gesprächen mit dem Verkäufer mit den Grenzen für Verkäuferzugeständnisse des eigenen Kreditprogramms vertraut macht, verhandelt von einer stärkeren Position aus.

Verkäuferzugeständnisse im Überblick

Grenzen für Verkäuferzugeständnisse bei konventionellen Krediten

Bei Käufern, die mit einem konventionellen Kredit ein Erst- oder Zweitwohnhaus erwerben, hängt die Obergrenze für Zugeständnisse von der Höhe der Anzahlung ab. Die Zugeständnisse sind auf 3 % begrenzt, wenn die Anzahlung unter 10 % liegt, auf 6 %, wenn sie zwischen 10 % und 24,99 % liegt, und auf 9 %, wenn sie 25 % oder mehr beträgt.

Die Dollarbeträge können beträchtlich ausfallen. Bei einem Haus für 450.000 US-Dollar mit einer Anzahlung von 5 % liegt das Höchstmaß der Zugeständnisse bei 13.500 US-Dollar. Mit einer Anzahlung von 20 % kann der Käufer bis zu 27.000 US-Dollar an Zugeständnissen erhalten.

Zugeständnisse werden als Prozentsatz des Kaufpreises oder des geschätzten Werts berechnet, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Sie können Abschlusskosten, vorausbezahlte Ausgaben und bis zu 12 Monate an Gebühren der Eigentümergemeinschaft (Homeowners Association) abdecken. Zugeständnisse dürfen nicht auf die Anzahlung angerechnet, zum Aufbau von Bargeldreserven verwendet oder auf den Mindesteigenanteil des Kreditnehmers angerechnet werden.

Grenzen für Verkäuferzugeständnisse bei FHA-Krediten

Anders als konventionelle Kredite begrenzen FHA-Kredite Zugeständnisse nicht nach der Höhe der Anzahlung. Das maximale Verkäuferzugeständnis beträgt 6 % des Kaufpreises oder des geschätzten Werts, je nachdem, welcher Wert niedriger ist – das gilt auch für Käufer, die die kleinstmögliche Anzahlung von 3,5 % leisten.

„Wenn Sie diese zusätzliche Unterstützung wirklich brauchen, weil Sie nicht viel Geld gespart haben, kann es in Ihrem Interesse sein, auf einen FHA-Kredit zu setzen“, sagt Ashley Harris, Direktorin für Hauskäuferbildung bei Neighbors Bank.

Bei einem FHA-Kredit können Verkäuferzugeständnisse Abschlusskosten, vorausbezahlte Ausgaben und Diskontpunkte (Discount Points) abdecken. Sie können auch die vorab fällige Hypothekenversicherungsprämie (MIP) bezahlen; in diesem Fall muss der volle Betrag beim Abschluss in bar gezahlt werden, da die Prämie nicht zwischen Vorabzahlung und finanzierten Zahlungen aufgeteilt werden kann.

Verkäuferzugeständnisse können keinen Teil der Anzahlung decken und dürfen nicht für Umzugskosten, den Abbau von Schulden oder Reparaturen verwendet werden, die von der FHA nicht vorgeschrieben sind.

Grenzen für Verkäuferzugeständnisse bei VA-Krediten

VA-Kredite begrenzen die vom Verkäufer getragenen Abschlusskosten nicht, begrenzen jedoch andere Verkäuferzugeständnisse auf 4 % des geschätzten Werts der Immobilie.

Zu den üblichen Abschlusskosten, die ein Verkäufer unbegrenzt übernehmen kann, gehören die VA-Gebühr für die Wertermittlung, Diskontpunkte und Rate Buydowns, die Kreditbearbeitungsgebühr, Steuern, die Titelversicherung und Eintragungsgebühren. Der Abbau von Schulden oder die Übernahme der VA-Finanzierungsgebühr gelten als Zugeständnisse und unterliegen der 4-%-Obergrenze.

Grenzen für Verkäuferzugeständnisse bei USDA-Krediten

Verkäuferzugeständnisse bei einem USDA-Kredit dürfen 6 % des Kaufpreises nicht überschreiten und müssen für zulässige Abschlusskosten statt für zusätzliche Anreize wie den Abbau von Schulden verwendet werden. Die 6-%-Grenze gilt nicht für Geldmittel, die der Verkäufer zur Deckung von Reparaturen auf ein Treuhandkonto (Escrow-Konto) einzahlt.

Eine Regel, die für jede Kreditart gilt

Unabhängig vom Kreditprogramm dürfen Verkäuferzugeständnisse die zulässigen Abschlusskosten des Kredits in der Regel nicht überschreiten. Das bedeutet: Käufer, die großzügige Zugeständnisse aushandeln und später erfahren, dass ihre Abschlusskosten niedriger ausfallen als erwartet, müssen unter Umständen auf einen Teil dessen verzichten, was der Verkäufer zugesagt hat. Verkäufergutschriften erscheinen sowohl im Loan Estimate als auch in der Closing Disclosure als eigener Posten, sodass Käufer die ausgehandelte Gutschrift mit dem Betrag vergleichen können, der beim Abschluss tatsächlich ankommt.

„Wir erleben das häufig. Sie erhalten von Ihrem Kreditgeber in der Regel eine Schätzung der Abschlusskosten, doch viele dieser Posten liegen außerhalb seiner Kontrolle und sind Dinge, für die Sie selbst Angebote einholen können. Der Kreditgeber kann also eine gute Schätzung für die Wohngebäudeversicherung abgeben, aber Sie erhalten sie möglicherweise deutlich günstiger. Und plötzlich brauchen Sie statt 5 % für Abschlusskosten nur noch 4 %, haben aber 5 % ausgehandelt. Dieses Geld können Sie dann nicht einfach mit nach Hause nehmen“, sagt Harris.

Käufer haben allerdings ein paar Ausweichmöglichkeiten. Angenommen, Sie kaufen ein Haus für 400.000 US-Dollar und haben 20.000 US-Dollar an Zugeständnissen ausgehandelt, um dann festzustellen, dass Ihre Abschlusskosten nur 16.000 US-Dollar betragen. Sie könnten die verbleibenden 4.000 US-Dollar für einen Rate Buydown verwenden und Ihre Abschlusskosten so auf 20.000 US-Dollar erhöhen, da Rate Buydowns im Allgemeinen eine zulässige Abschlusskostenposition darstellen. Alternativ könnten Sie mit dem Verkäufer eine Senkung des Kaufpreises auf 396.000 US-Dollar aushandeln und beim Kauf 4.000 US-Dollar sparen.

So nutzen Sie Ihre Zugeständnisgrenze optimal

Um Verkäuferzugeständnisse optimal auszuschöpfen, verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihr Abschlussbudget und prüfen Sie, wovon Sie durch den Beitrag des Verkäufers am meisten profitieren würden:

• Grenzen bestätigen. Sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber, um die Zugeständnisgrenze für Ihre Kreditart zu bestätigen, klären Sie, welche Posten durch Zugeständnisse gedeckt werden können, und prüfen Sie Ihre Schätzung der Abschlusskosten.
• Liquidität bewerten. Überlegen Sie, ob Sie ausreichend Bargeld gespart haben, um am Abschlusstag Wohngebäudeversicherung, Gebühren und mehr zu begleichen. Wenn nicht, ist es wahrscheinlich sinnvoll, diese Vorabausgaben über eine Verkäufergutschrift zu senken.
• Zinsoptionen prüfen. Informieren Sie sich über Diskontpunkte und zeitlich befristete Rate-Buydown-Optionen, um zu sehen, was sie kosten und wie sie sich auf Ihre Monatsrate auswirken würden. Möglicherweise möchten Sie einen Teil Ihrer ausgehandelten Zugeständnisse einsetzen, um Ihre Hypothekenzahlung kurz- oder langfristig erschwinglicher zu gestalten.
• Weitere zulässige Verwendungen prüfen. Falls Ihr Kreditprogramm Verkäuferzugeständnisse für Reparaturzuschüsse oder den Abbau von Schulden zulässt, überlegen Sie, ob diese Verwendungen Ihrem Budget beim Einzug in Ihr neues Zuhause mehr Spielraum verschaffen würden.

Grenzen für Verkäuferzugeständnisse: Häufig gestellte Fragen

Wie hoch dürfen die Verkäuferzugeständnisse bei einem konventionellen Kredit ausfallen?

Sie können 3 % des Kaufpreises verlangen, wenn Sie weniger als 10 % anzahlen, 6 % bei einer Anzahlung von 10 % bis 24,99 % und 9 % bei einer Anzahlung von 25 % oder mehr. Das setzt voraus, dass die Immobilie Ihr Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz und keine Investmentimmobilie ist.

Können Verkäuferzugeständnisse meine Abschlusskosten überschreiten?

Verkäuferzugeständnisse dürfen die zulässigen Abschlusskosten Ihres Kredits in der Regel nicht überschreiten. Zudem müssen die Zugeständnisse innerhalb der Grenzen bleiben, die jedes Kreditprogramm festlegt.

Ändern sich die Grenzen für Verkäuferzugeständnisse je nach Kaufpreis?

Ja. Die Kreditprogramme legen die Grenzen für Verkäuferzugeständnisse als Prozentsatz des Kaufpreises fest, sodass sich die Grenzen ändern, wenn sich der Kaufpreis ändert. Wenn Sie beispielsweise ein Haus für 400.000 US-Dollar mit einem konventionellen Kredit und einer Anzahlung von 5 % kaufen, sind die Verkäuferzugeständnisse auf 3 % des Kaufpreises bzw. 12.000 US-Dollar begrenzt. Ändert sich der Kaufpreis auf 300.000 US-Dollar und Sie zahlen weiterhin 5 % an, dürfen die Verkäuferzugeständnisse 9.000 US-Dollar nicht übersteigen.

Erhalte ich Verkäuferzugeständnisse auch bei einer Investmentimmobilie?

Ja. Wenn Sie eine Investmentimmobilie mit einem konventionellen Kredit kaufen, können Sie Verkäuferzugeständnisse von bis zu 2 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder geschätztem Wert erhalten. Portfolio-Kreditgeber haben eigene Regeln und erlauben bei Investmentimmobilien in einigen Fällen Zugeständnisse von bis zu 6 %.

Was passiert, wenn die Immobilie niedriger bewertet wird als der Kaufpreis?

Fällt die Bewertung der Immobilie niedriger aus als der Kaufpreis, sinkt das maximal mögliche Verkäuferzugeständnis in der Regel. Die meisten Kreditprogramme knüpfen die Grenzen für Verkäuferzugeständnisse an den niedrigeren Wert aus geschätztem Wert und Kaufpreis oder an den geschätzten Wert. Bei USDA-Krediten, deren Grenze auf dem Kaufpreis basiert, führt eine Bewertungslücke häufig zu einer Neuverhandlung des Kaufpreises und senkt damit das maximale Verkäuferzugeständnis.

Quelle: Yahoo Finance