Hypothekenbestände sinken aufgrund einer technischen Berichtslücke

Die Hypothekenbestände sanken im zweiten Quartal 2026 um 74 Milliarden Dollar (-0,6 %) auf 13,12 Billionen Dollar, wie aus dem Bericht über Householdverschuldung und Kreditvergabe der Federal Reserve Bank of New York hervorgeht, deren Daten von Equifax stammen. Die New York Fed führte den ungewöhnlichen Rückgang auf „eine vorübergehende Lücke bei der Meldung von Hypotheken in Kreditauskünften aufgrund einer Übertragung der Darlehensverwaltung" zurück.

Diese technische Berichtslücke trat zeitgleich mit einer Stagnation der Hypothekenvergabe auf, da die Verkäufe von Bestandswohnungen weiter zurückgingen – teilweise ein Reflex des weithin dokumentierten „Lock-in-Effekts", bei dem Hausbesitzer mit 3 %-Hypotheken zögern, zu verkaufen und Ersatzdarlehen zu 6 % oder mehr aufzunehmen – und die Verkäufe von Neubauten trotz aggressiver Anreize und Preissenkungen der Bauträger ins Stocken gerieten.

Im Jahresvergleich stiegen die Hypothekenbestände um 187 Milliarden Dollar bzw. 1,4 % – der geringste prozentuale Jahreszuwachs seit 2016.

HELOC-Salden steigen deutlich an

Die Salden der Home Equity Lines of Credit (HELOC) stiegen im zweiten Quartal um 2,8 % und im Jahresvergleich um 11,6 % auf 459 Milliarden Dollar. Seit dem Tiefpunkt im ersten Quartal 2021 sind die HELOC-Salden um 45 % gestiegen. Diese Zahlen entsprechen den tatsächlich abgerufenen Salden und beziehen die ungenutzten Anteile der Kreditlinien nicht ein. Die in diesem Zeitraum gestiegenen Hauspreise haben das Eigenkapital der Hausbesitzer erhöht und damit die Besicherungsgrundlage geschaffen, die diese Inanspruchnahme ermöglicht hat.

Die Hinwendung zu HELOCs spiegelt eine einfache Rechnung für Hausbesitzer wider, die Eigenkapital entnehmen möchten. Anstatt eine bestehende 3 %-Hypothek in ein größeres 6 %-Darlehen umzufinanzieren, behalten viele ihre niedrig verzinste Ersthypothek und nehmen zusätzlich einen kleineren HELOC mit 8 % oder 9 % auf. Für eine wachsende Zahl von Haushalten hat sich diese Vorgehensweise wirtschaftlich als vorteilhaft erwiesen.

Ein HELOC ist ein nachrangiges, durch die Immobilie besichertes Darlehen, das in der Regel einen variablen, an den Prime Rate gebundenen Zinssatz aufweist, was bedeutet, dass die Zahlungen steigen können, wenn sich die Referenzzinsen nach oben bewegen. Ein Zahlungsausfall bei einem HELOC kann eine Zwangsversteigerung und den Verlust der Immobilie auslösen, selbst wenn die Ersthypothek bedient wird. Aus diesem Grund stellen diese Instrumente ein zusätzliches Risiko für Hausbesitzer, Kreditgeber und den breiteren Hypothekenmarkt dar. HELOCs trugen zu Verlusten während des Einbruchs am Wohnungsmarkt und der Hypothekenkrise bei.

Verhältnis von Wohnimmobilienverschuldung zu Einkommen nahe historischer Tiefststände

Das Verhältnis von Wohnimmobilienverschuldung zum verfügbaren Einkommen – das alle Hypotheken und HELOCs dem verfügbaren Einkommen gemäß der Definition des Bureau of Economic Analysis gegenüberstellt – sank im zweiten Quartal auf 57,4 %. Dies ist der drittniedrigste Wert aller Zeiten; nur im zweiten Quartal 2020 und im ersten Quartal 2021 lag er niedriger, als staatliche Transferzahlungen das verfügbare Einkommen vorübergehend aufblähten.

Zum Vergleich: Bei Ausbruch der Hypothekenkrise im Jahr 2007 lag das Verhältnis bei über 90 %.

Das verfügbare Einkommen umfasst Netto-Löhne nach Steuern sowie Einkünfte aus Zinsen, Dividenden, Mieteinnahmen, landwirtschaftlichem Einkommen, Kleinunternehmenseinkommen und staatlichen Transferzahlungen. Kapitalgewinne, aktienbasierte Vergütungen und Wertsteigerungen sind darin nicht enthalten.

Im Laufe der Zeit ist das Gesamteinkommen der Haushalte schneller gestiegen als die Wohnimmobilienverschuldung, da sowohl die Anzahl der Haushalte als auch das Einkommen je Haushalt zugenommen haben. Infolgedessen hat die relative Belastung durch Wohnimmobilienverschuldung im Verhältnis zum Einkommen abgenommen.

Der steil ansteigende Verschuldungsquotient war ab 2004 eines von mehreren Warnsignalen, die der Hypothekenkrise vorausgingen. Verbraucher hatten inmitten explodierender Hauspreise Wohnimmobilienschulden angehäuft und ihre Immobilien durch Umschuldungen und HELOCs als Bargeldquellen genutzt. Die Wohnimmobilienverschuldung wuchs deutlich schneller als das verfügbare Einkommen, und der Quotient stieg bis 2007 auf über 90 %.

Während Zahlungsausfälle und Zwangsversteigerungen stets mit den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wie der Arbeitslosigkeit schwanken werden, baut sich eine flächendeckende Hypothekenkrise durch Überverschuldung auf – ein Zustand, der im gegenwärtigen Umfeld nicht gegeben ist.

Zahlungsrückstandsquoten und Zwangsversteigerungen bleiben moderat

Die Zahlungsrückstandsquote von über 90 Tagen für Hypotheken sank zum Ende des zweiten Quartals auf 0,99 % der gesamten ausstehenden Hypothekenbestände. Die vergleichbare HELOC-Rückstandsquote stieg leicht auf 0,99 % der gesamten HELOC-Bestände. Beide Werte liegen etwa auf dem Niveau der Jahre 2018 und 2019.

Diese Quoten sind aus den nahezu nullprozentigen Niveaus gestiegen, die während der Stundungsprogramme der Pandemiezeit zu beobachten waren und die den Rückstandsstatus von problematischen Hypotheken faktisch aufhoben.

Neue Zwangsversteigerungen gingen im zweiten Quartal auf 55.160 zurück. Obwohl Zwangsversteigerungen aus den nahezu nullprozentigen Tiefständen der Stundungsperiode gestiegen sind, bleiben sie unterhalb des unteren Endes der Spanne von 2018–2019 und deutlich unter historischen Normwerten.

Drei Faktoren treiben in der Regel groß angelegte Wellen von Zahlungsrückständen und Zwangsversteigerungen an. Alle drei waren während des Einbruchs am Wohnungsmarkt gegeben:

1. Überverschuldung — Kreditnehmer, die nicht überverschuldet sind, geraten selten in Zahlungsausfall. Das gegenwärtige Verhältnis von Wohnimmobilienverschuldung zum verfügbaren Einkommen lässt nicht auf eine systemische Überverschuldung schließen.
2. Stürzende Hauspreise — Tief unter Wasser stehende Hypotheken sind eine Voraussetzung für große Zwangsversteigerungswellen. Ohne einen starken Preisrückgang können notleidende Kreditnehmer die Immobilie in der Regel verkaufen, die Hypothek tilgen und möglicherweise etwas Eigenkapital behalten.
3. Eine Arbeitslosigkeitskrise — Während des Einbruchs am Wohnungsmarkt trat Massenarbeitslosigkeit mit ein paar Jahren Verzögerung ein, teils als Folge der umfassenderen Finanzkrise.

Einzelne Zahlungsausfälle kommen routinemäßig vor und werden vom Bankensystem und dem Rechtssystem abgewickelt. Die damit verbundenen Kosten sind in die Hypothekenzinsen und -gebühren eingepreist. Das Problem wird erst bei einem sehr großen Ausmaß systemisch relevant.

Wer trägt das Risiko? In erster Linie die Steuerzahler

Etwa 65 % aller ausstehenden Hypotheken – einschließlich nahezu aller Subprime-Hypotheken – sind in irgendeiner Form durch die US-Regierung garantiert. Dies stellt eine der grundlegendsten strukturellen Veränderungen dar, die aus der Finanzkrise hervorgingen, und verlagert einen erheblichen Teil des Hypothekenrisikos von den Banken auf die Steuerzahler.

Staatsnahe Unternehmen (Fannie Mae und Freddie Mac) und Regierungsbehörden (Ginnie Mae, die FHA, die Subprime-Hypotheken mit geringer Anzahlung absichert, und die VA) kaufen Hypotheken von Kreditgebern, verpacken sie in Mortgage-Backed Securities (MBS) und verkaufen diese Wertpapiere an Investoren. Wenn eine Hypothek zu einem Verlust führt, übernimmt der Emittent der MBS den Verlust und hält die Investoren schadlos. Diese „Agency"-MBS weisen ein nahezu nullprozentiges Kreditrisiko auf, das mit dem von Staatsanleihen vergleichbar ist.

Investoren halten etwa 15 % der ausstehenden Hypotheken – Darlehen, die nicht für eine staatliche Absicherung qualifiziert und als „Private-Label"-MBS verbrieft sowie weltweit an Rentenfonds und Pensionsfonds verkauft wurden.

Rund 4.000 Banken und über 4.000 Kreditgenossenschaften halten laut Daten der Federal Reserve weniger als 20 % der gesamten Wohnimmobilienverschuldung. Ein erheblicher Hypothekenzusammenbruch würde diesen Instituten Verluste bescheren, aber das Finanzsystem nicht in der Weise bedrohen, wie es bei der letzten Krise der Fall war.