Wenn Immobilieninvestoren auf der Suche nach Finanzierung sind, fassen viele den gesamten Markt in einer einzigen Denkkategorie zusammen: Hard Money. Es ist die schnellste Option, der bekannteste Begriff und oft das erste Ergebnis einer Suche oder Empfehlung. Doch „Hard Money“ beschreibt eine Art von Kredit – in der Regel kurzfristige, durch Immobilien besicherte Finanzierungen privater oder Nicht-Bank-Kreditgeber – und keine Art von Beziehung. Der Begriff sagt nichts darüber aus, wer tatsächlich hinter dem Kapital steht, und der Unterschied zwischen einer direkten Kreditaufnahme bei einem Kreditgeber und dem Weg über einen Broker kann die Optionen eines Investors prägen, lange bevor überhaupt Konditionen besprochen werden.

Zwei Strukturen, zwei Ergebnisse

Ein Direktkreditgeber – ob Hard-Money-Anbieter, private Kreditinstitut oder Family Office, der eigene Schecks ausstellt – finanziert Deals mit eigenem Kapital und bietet typischerweise eine einzige Kreditstruktur an. Passt ein Deal nicht in diese Struktur, erhält der Investor kein angepasstes Angebot, sondern eine Absage und muss die Suche bei jemand anderem von vorn beginnen. Ein Broker hingegen verleiht kein eigenes Geld. Er arbeitet mit einem Netzwerk von Kapitalquellen und matcht einen bestimmten Deal mit dem Partner, der ihn finanzieren kann.

Dieser strukturelle Unterschied ist genau in dem Moment am wichtigsten, in dem ein Deal kompliziert wird: ein ungewöhnlicher Immobilientyp, ein Kreditnehmer mit begrenzter Erfahrung, ein Kreditbetrag außerhalb des üblichen Bereichs eines Kreditgebers. Eine Beziehung zu einem einzigen Kreditgeber hat keine Flexibilität, das aufzufangen. Eine Broker-Beziehung hat sie theoretisch schon, weil der Deal an einen anderen Partner weitergeleitet werden kann, ohne dass der Investor Zeit mit einer erneuten Suche von Grund auf verliert. In der Praxis bedeutet das: Eine der ersten Entscheidungen eines Investors – wen er zuerst anspricht – kann bestimmen, welcher Pool an Kreditstrukturen überhaupt zur Verfügung steht.

Das Broker-Modell in der Praxis

[homebldrhttps://www.homebldrai.com/), eine Plattform für Immobilieninvestitionsfinanzierung, ist ein Beispiel für ein Unternehmen, das rund um diese Broker-Struktur aufgebaut ist. Statt eigenes Kapital zu verleihen, arbeitet es mit einem Netzwerk von rund 80 bis 85 Kapitalpartnern – Hard-Money-Kreditgebern, privaten Kreditinstituten, Family Offices und vermögenden Privatpersonen – und stellt die Finanzierung zusammen, indem es einen bestimmten Deal den passenden Partnern zuordnet.

„Wir sind kein Kreditgeber. Wir arbeiten nach einem Broker-Modell, was bedeutet, dass wir ein Netzwerk von etwa 80 bis 85 Kapitalpartnern haben, die die Deals unserer Kunden finanzieren“, sagte Adam Eldibany, Gründer von homebldr. „Das ermöglicht uns, ein umfassendes Finanzierungsangebot zusammenzustellen, das für nahezu jedes Kreditnehmer- oder Deal-Profil funktioniert – unabhängig von Kredithöhe, Projektart oder Erfahrungslevel.“

Die Lücke, die Eldibany beschreibt – was passiert, wenn ein Deal nicht in das Raster eines einzelnen Kreditgebers passt –, zeigt sich generell im gesamten Broker-Modell. „Wenn sich ein Kreditnehmer direkt an einen Hard-Money-Kreditgeber wendet, hat dieser ein Angebot. Lehnt er den Deal ab, muss der Investor jemand anderen finden“, sagte Eldibany. „Wir haben weitere Optionen bereit, sodass wir umschwenken können, ohne dass der Kreditnehmer den Prozess von vorn beginnen muss.“

Wo Direktkredite weiterhin punkten

Das Broker-Modell ist nicht automatisch in jedem Fall die bessere Wahl. Ein Kreditnehmer mit einer langjährigen Beziehung zu einem Direktkreditgeber hat möglicherweise bereits Vorzugskonditionen, die kein Broker-Netzwerk unterbieten kann. „Es gibt Fälle, in denen ein Kreditnehmer eine langjährige Beziehung zu einem Direktkreditgeber hat, der Konditionen bietet, die wir nicht erreichen können“, sagte Eldibany.

Abgesehen von diesem Szenario lohnt sich ein Vergleich eines Term Sheets eines Brokers mit dem Angebot eines Direktkreditgebers im Allgemeinen, da über Broker vermittelte Konditionen nicht automatisch teurer sind. Es hängt davon ab, welcher Kapitalpartner den Deal letztendlich finanziert und zu welchen Bedingungen.

Was das für die Bewertung eines Finanzierungspartners bedeutet

Die Grundlagen der Kreditbewertung – Zinssatz, Gebühren, Hebel – ändern sich nicht dadurch, ob die Quelle ein Broker oder ein Direktkreditgeber ist. Was sich ändert, ist der Spielraum an Optionen, innerhalb dessen verhandelt werden kann. Ein einzelner Kreditgeber arbeitet innerhalb eines festen Regelwerks; ein Broker kann mehrere Kapitalquellen durchsuchen, darunter einige Großkreditvereinbarungen, die so strukturiert sind, dass sie nur über eine Broker-Beziehung und nicht direkt mit Investoren funktionieren – was bedeutet, dass ein Teil des Finanzierungsmarkts über direkte Anträge schlicht nicht erreichbar ist.

Für Investoren lautet die praktische Erkenntnis nicht, dass ein Modell kategorisch besser ist. Es ist, dass die beiden nicht austauschbar sind und dass das Wissen, mit welchem man es zu tun hat, verändert, welche Fragen sich zu stellen lohnen. Ein Investor, der mit einem Direktkreditgeber arbeitet, sollte fragen, was passiert, wenn der Deal nicht passt; ein Investor, der mit einem Broker arbeitet, sollte fragen, wie viele Kapitalquellen tatsächlich angesprochen werden und zu welchen Bedingungen. So oder so Das Label „Hard Money“ allein sagt einem Investor nicht, welche Art von Beziehung er tatsächlich eingeht.

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Dieser Artikel basiert auf Informationen der oben genannten Expertenquelle. Er dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Finanz- oder Immobilienberatung dar. Leser sollten eigene Recherchen anstellen und qualifizierte Fachleute konsultieren, bevor sie Immobilien- oder Finanzentscheidungen treffen.

Hinweis: Die genannten Personen oder Unternehmen haben möglicherweise eine Geschäftsbeziehung zu KeyCrew.

Dieser Artikel erschien ursprünglich auf Citybuzz.