Die Wachstumsgeschichte der Philippinen gehörte in den vergangenen 25 Jahren zu den längsten der Welt. Wichtige Wachstumstreiber wie die Branche für Informationstechnologie und Geschäftsprozessmanagement (IT-BPM), Rücküberweisungen von im Ausland lebenden Filipinos sowie eine junge, englischsprachige Erwerbsbevölkerung haben diese Expansion getragen.

Insbesondere der IT-BPM-Sektor weitete die Beschäftigung über Metro Manila hinaus aus. Er trug zur Entstehung integrierter Stadtviertel im ganzen Land bei und steigerte in aufstrebenden Bezirken die Nachfrage nach Büro-, Wohn- und Einzelhandelsflächen. Künstliche Intelligenz (KI) verändert diese Dynamik nun und erfordert eine Neuausrichtung des Marktes, um die daraus entstehenden Vorteile bestmöglich zu nutzen.

KI wird häufig entweder als Treiber des Wirtschaftswachstums oder als Kraft beschrieben, die Arbeitsplätze beseitigen und Branchen überflüssig machen könnte. Der IT-BPM-Sektor steht im Zentrum dieser Debatte. Er trug 2025 rund 8 % zum Bruttoinlandsprodukt bei und sicherte 1,89 Millionen Arbeitsplätze, während er zugleich Multiplikatoreffekte in anderen Branchen erzeugte.

Die Auswirkungen auf den philippinischen Immobilienmarkt sind für Nutzer, Entwickler, Investoren und Vermieter erheblich, da ihre Entscheidungen letztlich davon abhängen, woher die Nachfrage kommt. KI verändert die grundlegende Struktur, durch die Immobiliennachfrage entsteht. Wahrscheinlicher als ein direkter Marktrückgang ist eine Neuausrichtung, die sich in mehreren Phasen vollzieht.

Der Work Trend Index 2025 der Microsoft Corp. beschreibt eine ähnliche Entwicklung. Er zeigt eine Verschiebung von KI als Assistenz für bestehende Tätigkeiten hin zu Menschen, die Teams von Agenten steuern, und schließlich zu Arbeitsabläufen und ganzen Organisationen, die auf Teams aus Menschen und Agenten neu ausgerichtet werden. Obwohl sich dieser Rahmen auf Teams konzentriert, hat er auch Auswirkungen auf die Immobilienmärkte: Zunächst werden Systeme aufgebaut, dann steigt die Produktivität, worauf eine umfassendere wirtschaftliche Transformation folgt.

Expansion durch Digitalisierung

Branchenübergreifend schaffen Unternehmen weiterhin die Grundlagen für die Einführung von KI, indem sie Unterlagen digitalisieren, Arbeitsabläufe standardisieren und Systeme aufbauen, die Daten effektiv erfassen, speichern und nutzen können. In dieser Phase beschleunigt KI die digitale Transformation, ersetzt aber nicht das menschliche Urteilsvermögen.

Die meisten Organisationen befinden sich noch in den frühen Phasen der Einführung, wobei ihre Initiativen Pilotprogramme und eine teilweise Umsetzung umfassen. Microsoft beschreibt diesen Zeitraum als eine Phase, in der KI vor allem als Assistenz fungiert und Menschen hilft, ihre Arbeit effizienter zu erledigen, ohne die Organisationsstruktur grundlegend zu verändern. Dies entspricht den derzeitigen Einführungsmustern, da Unternehmen weiterhin die für die Integration von KI erforderliche digitale Grundlage schaffen.

Die von KI erzeugten Ergebnisse hängen davon ab, wie Anfragen formuliert und Resultate interpretiert werden, insbesondere solange Daten unvollständig sind oder noch geordnet werden. Daher werden weiterhin Menschen benötigt, um Eingaben zu präzisieren, Ergebnisse zu interpretieren und sie mit den Bedingungen der realen Welt zu verknüpfen. Beschäftigte bleiben außerdem für die Organisation von Daten, die Definition von Prozessen und die Bewertung von Ergebnissen verantwortlich.

Für den Immobilienmarkt bedeutet dies, dass Beschäftigung in den frühen Phasen der KI-Einführung weiterhin ein wichtiger Treiber des Flächenbedarfs bleibt. Der Übergang besteht vorerst eher in einer Verlagerung des Personalbedarfs. Humankapital wird benötigt, um Systeme aufzubauen, die eine breitere Nutzung von KI ermöglichen. Diese Grundlagenarbeit wird bestimmen, wie wirksam die Technologie künftig eingesetzt werden kann.

Verdichtung durch Systemeffizienz

Wenn Systeme ausgereifter und stabiler werden, wird sich die Art der Arbeit verändern. Aufgaben, für die zunächst menschliche Eingaben erforderlich waren, werden zunehmend von KI-Tools mit größerer Eigenständigkeit ausgeführt. Tätigkeiten, die einst manuelle Eingaben erforderten, darunter Dateneingabe, Datenverarbeitung und grundlegende Analysen, werden effizienter.

Im Laufe der Zeit dürfte die menschliche Beteiligung an Routinetätigkeiten abnehmen, während sich der Personaleinsatz auf Überwachung und Kontrolle verlagert. Branchenprognosen spiegeln einige Aspekte dieses Trends bereits wider: Die Umsätze steigen weiter, während sich das Beschäftigungswachstum verlangsamt, was auf eine höhere Produktivität pro Beschäftigtem hindeutet.

Dies entspricht Microsofts Beobachtung, dass Intelligenz zunehmend auf Abruf verfügbar wird und Organisationen dadurch ihre Produktion ausweiten können, ohne den Personalbestand proportional zu erhöhen. Praktisch bedeutet dies, dass Wachstum weniger von der Zahl der Beschäftigten und stärker davon abhängt, wie effektiv Menschen und KI-Systeme zusammenarbeiten.

Für Immobilien schwächt dies den langjährigen Zusammenhang zwischen Beschäftigung und Flächennachfrage. Die von Beschäftigten in hochverdichteten Routinefunktionen erzeugte Büronachfrage könnte nachlassen, während die Nachfrage nach höherwertiger Arbeit und Spezialisierung voraussichtlich bestehen bleibt. Dadurch entstehen für Nutzer und Büroentwickler andere Anforderungen an Flächen.

Neue Nachfrage in der KI-Wirtschaft

Obwohl KI den Personalbedarf in bestimmten Funktionen verringern kann, kann sie auch neue Nachfragequellen schaffen. Mit zunehmenden Datenmengen wird die Nachfrage nach Dateninfrastruktur steigen. Dazu gehören physische Einrichtungen wie Rechenzentren, Serverinfrastruktur und unterstützende Netzwerke, die digitale Aktivitäten ermöglichen.

Diese Anlagen schaffen neue Immobiliennachfrage jenseits traditioneller Nutzer. Es handelt sich um immobilienintensive Einrichtungen mit spezifischen Anforderungen an Standort, Konnektivität und Regulierung, die sich weiterentwickeln können.

Ein Hinweis darauf, wie sich diese Nachfrage entwickeln könnte, ist die Pax-Silica-Initiative, der sich die Philippinen Anfang dieses Jahres angeschlossen haben. Im Rahmen der Initiative wurde New Clark City als Standort für ein geplantes, 4.000 Acres großes, auf KI ausgerichtetes Industriezentrum identifiziert. Das Projekt soll Technologieunternehmen, fortschrittliche Fertigung, Forschungseinrichtungen und KI-bezogene Investitionen anziehen.

Die Pläne befinden sich noch in einer frühen Phase, und die tatsächliche Nachfrage wird von der Umsetzung und Durchführung abhängen. Für den Immobilienmarkt wird die Entwicklung des geplanten Zentrums daher ein wichtiger Hinweis darauf sein, ob die geplanten KI-bezogenen Aktivitäten tatsächlich zu einer Nachfrage nach Infrastruktur und unterstützenden Immobilien führen. Dennoch veranschaulicht das Projekt die Chancen, die entstehen könnten, wenn sich KI-bezogene Branchen stärker auf den Philippinen etablieren.

Diese Chancen könnten über Rechenzentren hinaus auch Industrieparks, Forschungseinrichtungen, Wohnraum, Logistik, Einzelhandelsbetriebe und andere unterstützende Entwicklungen umfassen, die typischerweise rund um bedeutende Beschäftigungs- und Investitionszentren entstehen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der steigende Energiebedarf. KI-Systeme und -Infrastruktur benötigen zuverlässige und skalierbare Stromversorgung, wodurch die Nachfrage nach energiebezogener Infrastruktur von der Erzeugung bis zur Speicherung zunehmen wird.

Gleichzeitig wird die Art der Arbeit komplexer. Obwohl für traditionelle Tätigkeiten möglicherweise weniger Menschen benötigt werden, dürfte die Nachfrage nach spezialisierten, wertorientierten Positionen steigen. Satya Nadella, Chief Executive Officer von Microsoft, hat erklärt, dass KI die Bedeutung von Humankapital nicht verringert. Stattdessen gewinnen Urteilsvermögen, Fachwissen, Beziehungen, Einfallsreichtum und Mustererkennung an Wert, während die Fähigkeiten von KI zunehmen und Organisationen Humankapital zunehmend mit dem verbinden, was er als „Token-Kapital“ bezeichnet.

Diese Entwicklungen werden die Nachfrage effektiv umverteilen. Nachhaltiges Wirtschaftswachstum hängt davon ab, wie breit seine Vorteile verteilt werden. Wenn sich Einkommen auf wenige konzentriert, sinkt die Kaufkraft, was die Nachfrage nach Büro-, Wohn-, Einzelhandels- und Industrieimmobilien beeinträchtigt.

Immobilien reagieren besonders empfindlich auf dieses Thema, da sie von langfristigen Verpflichtungen abhängen, die direkt mit finanzieller Leistungsfähigkeit und dem Vertrauen der Investoren verbunden sind. Eine zentrale Herausforderung für den Markt besteht darin, neue Tätigkeiten zu identifizieren, die Einkommen sichern und den Rückgang der für traditionelle Funktionen erforderlichen Beschäftigtenzahl ausgleichen können.

Mit der Integration von KI in die Wirtschaft werden neue Branchen, Kompetenzprofile und Tätigkeiten entscheidend für die Aufrechterhaltung der Nachfrage, die den Immobilienmarkt trägt. Microsoft bezeichnet diese Entwicklung als Entstehung des „Frontier Firm“, in dem neue Formen wirtschaftlichen Werts aus der Verbindung menschlicher Expertise mit den Fähigkeiten von KI entstehen.

KI ersetzt wirtschaftliche Aktivitäten also nicht einfach, sondern verändert, wo Wert geschaffen und wie Wachstum generiert wird.

Neuausrichtung des Marktes

Die KI-Revolution drängt den Immobilienmarkt zu einer strukturellen Neuausrichtung. In der ersten Phase geht es um den Aufbau von Systemen, gefolgt von Effizienzgewinnen, die bestimmte Nachfragearten schwächen könnten. Im Laufe der Zeit kann neue Nachfrage aus Infrastruktur, Technologie und sich wandelnden wirtschaftlichen Aktivitäten entstehen.

Dieser Prozess wird die Nachfrage über verschiedene Anlageklassen, Standorte und Funktionen hinweg umverteilen. Er wird nicht nur beeinflussen, wo Flächen benötigt werden, sondern auch, welche Arten von Entwicklungen der Markt verlangt. Büro-, Wohn-, Einzelhandels-, Hotel- und Industrieimmobilien reagieren auf unterschiedliche Treiber, während sich die Bedürfnisse verändern. Der Markt wird sich daher an die veränderten Bedingungen anpassen.

Manche mögen KI als Bedrohung bestehender Tätigkeiten betrachten, doch sie leitet zugleich die nächste Wachstumsphase ein. Die Treiber, die die vergangenen 25 Jahre auf den Philippinen geprägt haben, entwickeln sich weiter und hängen zunehmend von Wertschöpfung und Spezialisierung ab. Wie die Forschung von Microsoft nahelegt, bewegen sich Organisationen auf ein Betriebsmodell zu, in dem Wachstum zunehmend durch die Kombination aus menschlichem Urteilsvermögen und KI-Fähigkeiten statt allein durch Personal bestimmt wird.

Der Markt wird mehrere Phasen durchlaufen: Expansion beim Aufbau der Systeme, Anpassung mit der Entwicklung von Effizienzgewinnen und schließlich eine Umverteilung, sobald neue Nachfrageformen entstehen.

Für Marktteilnehmer in einem von langfristigen Verpflichtungen geprägten Sektor besteht die Herausforderung darin, neue Tätigkeiten zu erkennen, vorherzusehen, wodurch Nachfrage entstehen wird, wo sie entstehen wird und welche Form sie annehmen wird, und sich frühzeitig zu positionieren. Für Entwickler, Investoren und Nutzer stellt sich nicht mehr nur die Frage, wie viel Fläche benötigt wird. Entscheidend ist vielmehr, welche Art von Fläche die nächste Wachstumsphase erfordern wird und wo Nachfrage entstehen wird.

David Leechiu ist Chief Executive Officer und Gründer von Leechiu Property Consultants, Inc. (LPC).